2015.05.29更新

第三者が借地権を取得しても、地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を申し立てることができます(借地借家法第19条1項)。

 

この代諾許可を求める手続きは、地方裁判所において行われますが、借地非訟手続きと呼ばれる通常の訴訟とは異なる手続きで行われます。審理期間は通常の訴訟よりも短く申し立てから6ヶ月程度で結論が出ることが多いです。

 

代諾許可申立てを行うにあたり、問題になるのは以下のとおりです。

 

① 建物が存在すること

建物が取り壊されるなどして更地になってしまっているときには、譲渡すべき建物が存在しないので、代諾許可を申し立てることができません。くれぐれも、代諾許可の申し立て前に、建物を取り壊したりしないよう注意して下さい。

 

② 建物の譲受人が具体的に特定していること

裁判所は、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないか否かを判断しますので、その前提として、建物の譲受人(買主)が決まっている必要があります。したがって、建物を売却したいが、まだ買い手は見つかっていないという段階では、代諾許可の申し立てをすることができません。買い手候補を見つけ、売買契約を完了させる前に、申し立てをする必要があります。

 

③ 地主に不利になるおそれがないこと

建物の譲受人が、地代を滞納するおそれがない(それだけの資力がある)ならば、一般的に、地主が不利になるおそれがないということになりますが、その他に、譲受人が暴力団等反社会的勢力ではないか、建物が違法な目的、いかがわしいことに用いられないかが問題となります。

 

④ 借地条件の変更

当事者間の利益の衡平を図るために、代諾許可にあたり、賃料額等借地条件の改定が行われることがあります。

 

⑤ 財産上の給付

代諾許可されるほとんどの事例において、承諾料の支払いが条件とされます。東京地裁の場合、借地権価格の10%程度を基本として、個別事情を考慮して増減されます。なお、譲受人が建物所有者の妻や子など推定相続人である場合には、建物所有者が死亡すれば、相続により当然に取得するという関係にあることを考慮し、借地権価格の3%程度が多いとされています。

 

⑥ 地主の優先譲受権(介入権)

借地人から、代諾許可申立てがなされたとき、地主は、自ら建物の譲渡及び借地権の譲渡を受ける旨の申し立てをすることができます。この申し立てがあった場合、裁判所は、相当の対価を定めて、これを命じることができます(同条3項)。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
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投稿者: 弁護士伊澤大輔