不動産明渡し

Surrender

不動産の明渡しについて、こんなお悩みはありませんか?

数ヶ月間賃料を滞納されているので、明渡しを求めたい。
建物が老朽化しているので、建て替えをしたいが、なかなか賃借人に退去してもらえない。

賃料滞納による明渡手続きの流れ

Step1

解除通知

賃料を2〜3ヶ月分以上滞納されている場合、賃借人に対し、賃貸借契約について解除の意思表示をすることが初めの第一歩です。賃貸借契約書に「無催告解除特約」*がある場合には、催告なしに、解除通知により、直ちに解除の効果を生じされることができますが、この特約がない場合には、1〜2週間程度の催告期間を設け、その期間内に滞納賃料全額を支払わないときには、その催告期間の経過をもって解除する旨の意思表示をすることになります。

意思表示の方法としては、解除の意思表示をしたことを客観的に証明するために、配達証明付内容証明郵便で通知するのが一般的です。念のため、賃借人が内容証明郵便を受領せず、保管期間経過により戻ってきてしまう場合に備え、同時に、同内容の解除通知を、特定記録郵便でも発送した方がよいでしょう。

*賃料の不払いがある場合、催告なしに契約を解除できる旨の定めです。

 

Step2

占有移転禁止の仮処分

占有移転禁止の仮処分とは、賃借人が第三者に不動産の占有を移転しないようにするための手続きです。その手続きは、まず裁判所に申し立てをし、裁判官(東京地裁の場合、全件、裁判官面接が必要です)から内示を受けた担保金を差し入れると発令がなされ、次に、その命令に基づき執行申し立てをし、執行官により、賃借人が対象不動産を占有していることの確認がされた上で、占有移転禁止の公示書が貼られるという流れで行われます。申立から執行までに要する期間は概ね2週間程度です。

これをオプションの手続きとしている法律事務所もあるようですが、万一、賃借人が第三者に不動産の占有を移してしまうと、せっかく訴訟で勝訴判決を得ても、明渡しの強制執行ができなくなってしまいますので、当事務所では、占有移転禁止の仮処分をスタンダードな手続きとしてオススメしています。占有移転禁止の仮処分を執行することにより、賃借人がプレッシャーを感じ、早期の任意退去を促す事実上の効果もあります。

Step3

訴訟

賃借人に対し、不動産の明渡しと賃料(滞納賃料や解除後の賃料相当損害金)の支払いを求める訴訟を提起します。保証人がいる場合には、保証人も共同被告として訴え、賃料の支払いを請求します。第1回期日は、訴訟提起から概ね1月半後くらいに指定されます。賃借人が争ってきた場合には、それから概ね1ヶ月に1回くらいのペースで裁判期日が開かれていきますが、賃料滞納の場合には、賃借人が争わず、答弁書を出さず、第1回期日を欠席する場合も多々あり、この場合には、その2週間くらい後に判決が言い渡されることになります。

もちろん解除の効果が生じた後は、早期の明渡しを求め、賃借人と訴訟外で交渉を進めていくことになりますが、賃借人が退去するといいながら、居座り続けるおそれがありますので、期限を区切るためにも、早期に訴訟提起した方がよいでしょう。

Step4

明渡しの強制執行

賃借人が任意に退去しない場合、いよいよ判決に基づき、不動産明渡しの強制執行の申し立てをします。強制執行の申し立ては、対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。 もっとも、直ちに、実際に強制執行(これを「断行」といいます。)が行われれることはありません。

執行官との打ち合わせにより、まず「明渡しの催告」の日時が決められます。「明渡しの催告」では、執行補助者や開錠技術者も手配して、対象不動産に赴き、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、対象不動産に貼り付けます。この時に、執行補助者により、強制執行や残置物の処分にかかる費用の見積もりをしてもらうことになります。

実際に強制執行が行われるのは、「明渡しの催告」から1ヶ月ほど先です。それまでに、賃借人が退去している場合がほとんどですが、残置物がある場合には、執行官の判断で、その保管・廃棄方法が決められ、実際に残置物の運び出しが行われます。

解決事例

Case1

暴力団関係者が家賃を滞納し、駐車場に無価値な自動車を放置していた事案

依頼を受けてすぐに、占有移転禁止の仮処分、建物明渡などの請求訴訟を提起し、数ヶ月で和解が成立しました。しかし実際は期限までに明け渡しが履行されなかったため、建物明渡の強制執行の申し立てをし、自動車についても滞納賃料などの支払判決を債務名義とし、差し押さえをした後に自己競落し、無事解決に至りました。

 

Q&A

Q

賃借人が、滞納賃料は、敷金(保証金)と相殺してほしいと言ってきました。そのような主張は認められますか?

A

認められません。
敷金(保証金)は、賃貸借契約が終了した際に、滞納賃料や原状回復義務など賃借人の債務が残っている場合に、これを担保する目的で差し入れるものですので、賃借人から、賃貸借契約の継続中に、滞納賃料との相殺を主張することはできません。