不動産問題

Real Estate

不動産について、例えばこんなお悩みありませんか?

マンションを他人に貸しているが、家賃を何ヶ月も滞納されている。
賃貸人から期間の満了や建物の老朽化を理由に、立ち退きを要求されている。
賃貸人から明け渡しの際に、多額の原状回復費用を請求されている。
近隣住民と、私道の通行や利用について揉めている。

実際の解決事例

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依頼主はある企業でした。

企業で借りていた事務所用の賃貸物件を退出する際に、五千万円以上もの多額の原状回復費用を、賃主側から請求されたというものでした。このような案件は、明け渡しまでに時間があまりないために、いかにスピーディーに解決できるかがポイントとなってきます。契約では、原状回復費用は借主が負担、業者は賃主の指定業者が請け負うことになっていましたが、他の業者の見積もりでは二千万円程度だったため、原状回復工事の要否や、金額の相当性について精査し、相手側代理人と短期間で集中的に交渉しました。わずか三週間程度の交渉で、原状回復費用を二千数百万円とする内容で合意となりました。

Cace2

依頼者の貸主は、借主である暴力団関係者により半年近くも家賃を滞納され、駐車場にも無価値な自動車を放置されており困っていました。

依頼を受けてすぐに、占有移転禁止の仮処分、建物明渡などの請求訴訟を提起し、数ヶ月で和解が成立しました。しかし実際は期限までに明け渡しが履行されなかったため、建物明渡の強制執行の申し立てをし、自動車についても滞納賃料などの支払判決を債務名義とし、差し押さえを行いました。その後は自己競落し、無事解決となりました。

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土地を購入した方から、売主が契約条件になっていたにも関わらず、土地の境界明示や測量図の交付を履行してくれないため、売買契約を解除したが、手付金を返してくれないと相談されました。

そこで、手付金返還を求める訴訟を起こしました。訴訟では主に、登記簿記載の面積で土地を売買する公簿売買か、現状有姿売買かが争点になりましたが、訴訟提起から約1年で買主の言い分が通った形で和解となりました。

Q&A

Q

登記簿どおりの面積があるものと思って、土地を購入しましたが、測量したところ、面積が足りないことが分かりました。売主から、既に支払い済みの売買代金の一部を返してもらうことはできますでしょうか。

A

例えば、1㎡あたりの単価を登記簿上の面積に掛け合わせて、代金が決められたような場合(数量指示売買の場合)には、代金の一部返金を求めることができます。しかし、そうではなく、単に土地の特定のために、契約書に登記簿上の面積が表示されているだけの場合には、代金の返金を求めることはできません。
また、実測面積が不足していることが分かっていたら、買わなかったという場合には、契約を解除し、売買代金全額の返金を受けることもできます。
なお、これら権利は、面積不足を知った時から1年以内に行使しなければ(裁判外の意思表示でも構いません)、行使できなくなってしまいますので、ご注意ください。

Q

大家さんから、次回の更新時より家賃を増額すると言われています。これに応じないと、契約の更新を拒絶され、退去を求められることはないでしょうか。

A

そのようなことはありません。
賃貸人が賃料の増額を請求できるのは、不動産に対する税金等の負担が増えたり、不動産価格の上昇その他の経済事情の変動により、賃料が近隣の同種の建物の賃料に比較して不相当に低くなった場合です。また、建物賃貸借の更新拒絶には正当事由が必要であり、それが認められるのは容易ではなく、賃料増額に応じないというだけで、更新拒絶が認められることはありません。
増額請求を受けた場合、納得がいかなければ、まず賃貸人に対し、上記増額の根拠となる資料を求め、自らも反証の資料を集めるなどして、交渉をしてみて下さい。協議が整わない間は、自分が相当と考える賃料額を支払えば足ります(但し、後に、増額を正当とする裁判が確定した場合には、不足額につき、年1割の利息を支払う必要があります)。賃貸人が、その額では受け取らない場合には、供託をして下さい。納得がいかないからといって、賃料を全く支払わないでいると、賃貸借契約を解除されてしまうおそれがありますので、注意して下さい。
当事者間で協議が整わない場合には、調停を申し立てることになります。調停においても合意が成立する見込みがない場合は、調停条項の裁定、調停に代わる決定、訴訟により、裁判所が相当額を判断することになります。

Q

マンションに住んでいますが、隣人の出す騒音に悩まされています。どのような対処法がありますか。

A

隣人に対する直接的な法的手段としては、その騒音が通常の生活音にとどまらず、社会生活上我慢すべき限度(受忍限度)を越えたものである場合には、損害賠償請求や差止請求をするという方法が考えられます。受忍限度を越えているか否かは、一般人の感覚に基づき、騒音の大きさや頻度、時間帯、継続的なものか、騒音防止対策が講じられているか否かを総合的に考慮して判断されます。
また、賃貸マンションの場合、賃貸人や管理会社に事情を説明し、隣人に対し繰り返し注意してもらい、それでも改善されず、受忍限度を越えた騒音の場合には、隣人との賃貸借契約を解除してもらうようはたらきかける方法も考えられます。
さらに、受忍限度を越えているか否かは直ちに判断がつかないが、分譲マンションにおいて、既に騒音(例えば、楽器演奏の時間帯制限)について規約で定められており、その規約には明らかに違反しているような場合には、区分所有者の共同の利益に反する行為として、集会の決議により、差止請求をするということも考えられます。