借地非訟

Leasehold right

借地権について、こんな問題はありませんか?

木造建物をコンクリート造りに建て替えたいけど、地主が承諾してくれない。
 建物を増改築したいけど、地主が承諾してくれない。
 建物を譲渡したいけど、地主が承諾してくれない。
 建物を競落したけど、借地権の譲受について、地主が承諾してくれない。 
第三者に譲渡・転貸されるくらいなら、地主である私が建物を借地権ごと買い取りたい。

借地非訴訟とは?

以上のような場合に、裁判所から、地主(土地所有者)の承諾に代わる許可をもらったり、地主の建物の優先的な買取を認めてもらう手続きです。

当事務所では、顧問先の不動産会社や借地上の建物の競落を専門とする不動産会社から、借地非訟事件のご依頼を受けております。

借地非訟に関する3つのポイント

Point1

借地非訟手続の流れ

以下の流れで進行し、多くの事件は概ね1年以内に終わっています。

①借地権者(申立人)が、裁判所(東京地裁の場合、民事第22部)に申立書を提出します。

②第1回審問期日を開かれ、裁判所が、当事者(申立人及び相手方)から意見を聴きます(必要に応じて第2回、第3回と期日が重ねられます。)。

③裁判所が、鑑定委員会に、許可の可否、承諾料額、賃料額、建物及び借地権価格等について意見を求めます。

④当事者立ち会いの下、鑑定委員会による現地調査が行われます。

⑤鑑定委員会が、裁判所に意見書を提出し、裁判所から、当事者に対し、意見書が送付されます。

⑥裁判所が、鑑定委員会の意見について、当事者から意見を聴き、条件に折り合いがつけば、和解が成立します。

⑦和解が成立しない場合、裁判所が、決定書を作成し、当事者に送付します。

Point2

承諾料の相場

①借地条件変更(木造建物をコンクリート造に建て直すような場合)

  更地価格の10%程度

②増改築

  更地価格の3〜5%程度

③譲渡・転貸

  借地権価格の10%程度

Point3

借地非訟手続にかかる費用

 弁護士に依頼する場合、弁護士費用

 裁判所へ納付する申立手数料(土地の固定資産評価額を基準として算定されます。)、郵便切手代、その他実費 

 鑑定委員に要する費用は、国が負担するので、当事者は費用が掛かりません。

 

Q&A

Q

借地非訟手続きはいつまで取り下げることができますか?

A

申立人は、原則として、いつでも申立てを取り下ることができ、相手方の同意は必要ありません。ただし、介入権行使の申立てを認める裁判があった場合は、申立人及び相手方は、いずれも、自分の申立てを取り下げるためには、他方の当事者と書面で取下げの合意をすることが必要になります(借地借家法19条5項、20条2項、借地非訟事件手続規則20条)。