2015.06.02更新

多くの賃貸借契約書には、「賃借人がその所有建物を改築又は増築するときは、賃貸人の承諾を受けなければならない。」旨の特約が入っており、この増改築禁止特約は一般的に有効と解されていますので、この場合、賃貸人(地主)の承諾が必要になります。

 

他方、このような特約がない場合には、地主の承諾がなくても、自由に建物の増改築をすることができます。但し、賃貸借契約書に、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の特約が入っており、その制限に抵触する建物を改築する場合には、別途、借地条件変更について地主の承諾を得る必要があります。

 

任意に地主の承諾が得られない場合には、裁判所に対し、借地非訟手続により、増改築について、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることができます(借地借家法第17条2項)。

 

その要件として、「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」であることが必要であり、この相当性は、借地契約の趣旨を逸脱していないかどうか、増改築建物が建築基準法その他公法規制に適合しているかどうか、近隣紛争を発生させないかどうかなどを考慮して判断されます。

 

代諾許可をする場合、裁判所は、鑑定委員会の意見を聞いて、借地人に対し承諾料の支払いを命じるのがほとんどですが(同条第3項)、その額は、東京地裁借地非訟部(民事22部)では、全面改築の場合には、更地価格の3%相当額を基準とし、土地の利用効率が増大するときは5%程度、全面改築に至らない増改築の場合には、更地価格の3%より低い額とすることが多いようです。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
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投稿者: 弁護士伊澤大輔