2016.06.01更新

建物が滅失したときに、建物賃貸借契約がどうなるかについて、法律上、明文規定はありませんが、賃貸借契約の趣旨が達成できなくなるからとの理由で、賃貸借契約は当然に終了するというのが判例(最高裁昭和32年12月3日判決)です。

 

では、火災により、どの程度、建物が焼失すると、賃貸借契約は終了するのでしょうか。

 

この点、最高裁昭和42年6月22日判決は、賃借建物が、火災により、2階部分は屋根及び北側土壁がほとんど全部焼け落ち、柱、天井の梁、軒桁等は半焼ないし燻焼し、階下部分は北側土壁の大半が破傷したほかはおおむね被害を免れているが、罹災のままの状態では風雨をしのぐべくもなく、倒壊の危険さえもあり、そのため火災保険会社は約9割の被害と認めて保険金を支払ったこと、完全修復には多額の費用を要し、将来の耐用年数を考慮すると、建物全部を取り壊して新築する方が経済的である等の事実がある場合には、当該建物は、火災により全体として効用を失い、滅失したものというべきであるとし、建物賃貸借契約はこれにより終了したと解するのが相当であると判示しています。

 

また、横浜地裁昭和63年2月26日判決は、建物の修復には新築よりも多額の費用を要すること、その一部であり、賃貸借の対象である店舗部分には外形的損傷はないが、電気、水、ガス関係の修復等を要し、多大な損傷を受けていないとはいえないことを認定し、当該建物の効用が主要な部分で喪失し、それを完全に回復するために家主が通常負担する以上の修繕費を必要とし、かえって、当該建物を取り壊して新築するほうが経済的であるから、当該店舗は主要な部分が喪失し、賃貸借の目的を達成されない程度に達したものとし、賃貸借契約は終了したと判示しています。

 

他方、東京地裁平成6年10月28日判決は、賃借建物部分の柱、梁といった主要構造部分までが炭化して損傷しているが、当該建物は半焼で、火災後も従前通りの外形を保っており、屋根や外壁が焼け落ちるといったこともなく、当該建物の1階部分は賃借人が修理したこともあって使用されていること、地震、台風等に備えて改修工事を行う必要はあるが、その場合どの程度の費用を要するか必ずしも判然としないものの、当該建物を取り壊し再建築した方が経済的であるとまでは認められず、適当な復旧工事を行うことにより再使用が可能であるとして、当該建物部分が火災により全体としてその効用を失い滅失したとは認められないと判示しています(但し、賃借人が当該建物から出火させた上、これを無断で修復したことなどにより、信頼関係が破壊されたとして、賃貸人による無催告解除を認めています。)。

 

このように、賃貸借の目的になっている主要な部分が焼失して、全体としてその効用を失い、賃貸借の目的が達成されない程度に達した場合には、賃貸借は終了すると解されていますが、この判断に当たっては、焼失した部分の修復が物理的に可能か否かのみならず、その修復が賃貸人の負担する通常の費用で行えるものか否かも考慮されるべきであり、当該修復費が新築する費用に近いか、またはそれを超える場合には、賃貸借は終了したと解されます。

 

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弁護士  伊 澤 大 輔
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投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.12.11更新

建物の賃借人が家賃を滞納しているからといって、賃貸人(あるいは賃料の保証会社や管理会社)が、一方的に、解錠をして賃借人の居室内に立ち入り、賃借人の家財を撤去処分したり、鍵穴に鍵ロックを取り付けたり、鍵自体を交換して、賃借人が立ち入られないようにしてしまうことがありますが、これらはすべて違法な行為であり、許されません。このような行為をしてしまうと、賃貸人らは、賃借人に対し、損害賠償責任を負うことになります(大阪地裁平成25年10月17日判決、東京地裁平成24年9月7日判決、大阪高裁平成23年6月10日判決等)。

 

賃借人に対し、「必ず放り出します。」、「荷物捨てるぞ」、「どこの組のもんや」、「家賃を払わないことは、無銭飲食だ。」、「犯罪者」といった暴言を吐くこと(大阪地裁平成25年10月17日判決)や、「荷物は全て出しました」との張り紙をドアに貼る行為(姫路簡裁平成21年12月22日判決)も、違法行為とされています。近所に聞こえるよう大声で督促することや、早朝・深夜の督促行為も違法行為と評価される可能性が高いでしょう。

 

このような追い出し行為を理由とする損害賠償請求に対し、賃貸人らから、自力救済行為として違法性を欠く旨の反論がなされることがありますが、自力救済行為は、原則として法の禁止するところであり、ただ、法律に定める手続によったのでは、権利に対する違法な侵害に対して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合において、その必要の限度を越えない範囲内でのみ例外的に許されるにすぎないのであり(最高裁昭和40年12月7日判決)、以上のような追い出し行為が自力救済行為として違法性を欠くと判断されることはまずあり得ません。

 

たとえ、賃貸借契約自体が有効に解除されていたとしても、結論はかわりません。

また、賃貸借契約書に「賃貸人は、賃借人が賃料の支払を滞らせたときには、鍵を交換できる。」、「賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は、賃借人の承諾を得ずに建物に立ち入り、適当な処置をとることができる」などとの特約(いわゆる自力救済条項)が定められていたとしても、このような条項は、公序良俗に反し無効であり、自力救済行為は許されません(札幌地裁平成11年12月24日判決、東京地裁平成18年5月30日判決)。

 

このような違法な追い出し行為をした場合の損害賠償額ですが、家財を処分してしまった場合には、その家財の時価評価額が財産的損害として認められます。

 

また、財産的損害とは別に、賃借人が居室を一方的に追い出され、不便な生活を強いられた期間や態様に応じて、数十万円程度の慰謝料が認められています。

なお、家賃の保証会社が、5ヶ月間の間に、賃借人宅を7回訪問し、賃借人の携帯に65回架電し、連絡を求める旨の書面をドアに挟むなどしたのに、賃借人が電話に出ず、折り返しの電話連絡もせず、連絡を求める旨の書面も黙殺したという事案について、まれにみる悪質な賃借人であると非難されてもやむを得ない不誠実な対応であったといわなければならず、こうしたことは、慰謝料額の算定上考慮に入れるべき重要な事情というべきであるとして、慰謝料額を20万円にとどめた裁判例が存在します(東京地裁平成24年9月7日判決)。

 

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投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.12.09更新

建物の賃借人は、退去時に建物を原状に回復して返還する義務を負いますが、通常の使用による損耗については、既に賃料の中に含まれており、その修理原状回復費用を負わないのが原則です。

 

しかし、家主の側からすれば、畳や、床、壁紙など新品状態の方が新しい賃借人を得やすいことから、一方的に、通常の使用による損耗分を含めて修理原状回復にかかった費用を敷金から差し引くことがあり、これが紛争の火種になります。しかし、このような家主の主張が認められるには、その旨の特約がなければなりません。

 

この点、最高裁平成17年12月16日判決は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(通常損耗補修特約)が明確に合意されていることが必要である」旨判示しています。

 

そして、上記最高裁判決の事案では、契約書において負担区分表に基づき補修費用を負担することが定められており、その負担区分表には、襖紙・障子紙の汚損(手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む)・汚れ、各種床・壁・天井等の仕上材の生活することによる変色・汚損・破損については、いずれも退去者(賃借人)の負担とされていましたが、これら文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえないなどと判示して、通常損耗補修特約の成立を否定しました。

 

また、下級審判決において、「小修理は賃借人の負担において行う。賃借人は、故意過失を問わず、本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し賠償義務を負う。」(名古屋地裁平成2年10月19日判決)とか、「賃借人は、本契約が終了した時は、賃借人の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、賃貸人に明け渡さなければならない。」(大阪高裁平成12年8月22日判決」といった契約条項は、通常の使用による損耗・汚損の損害を賃借人が賠償又は費用負担することを定めたものではない旨判示されています。

 

では、どのような特約であれば、通常損耗も含めて賃借人が費用を負担する特約として有効かというと、「賃借人が本件建物を明け渡すときは、賃借人は畳表の取替、襖の張替え、クロスの張替、クリーニングの費用を負担する」という特約(しかも、この特約は、他の条項(黒の不動文字)と異なり、赤の不動文字で記載されていた)については、文理解釈上、自然損耗を含まない趣旨であると解することは困難であるなどとし、通常損耗を含めて賃借人が負担すべきとした下級審判決(東京地裁平成12年12月18日判決)が存在します。

 

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投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.06.02更新

多くの賃貸借契約書には、「賃借人がその所有建物を改築又は増築するときは、賃貸人の承諾を受けなければならない。」旨の特約が入っており、この増改築禁止特約は一般的に有効と解されていますので、この場合、賃貸人(地主)の承諾が必要になります。

 

他方、このような特約がない場合には、地主の承諾がなくても、自由に建物の増改築をすることができます。但し、賃貸借契約書に、建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の特約が入っており、その制限に抵触する建物を改築する場合には、別途、借地条件変更について地主の承諾を得る必要があります。

 

任意に地主の承諾が得られない場合には、裁判所に対し、借地非訟手続により、増改築について、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を求めることができます(借地借家法第17条2項)。

 

その要件として、「土地の通常の利用上相当とすべき増改築」であることが必要であり、この相当性は、借地契約の趣旨を逸脱していないかどうか、増改築建物が建築基準法その他公法規制に適合しているかどうか、近隣紛争を発生させないかどうかなどを考慮して判断されます。

 

代諾許可をする場合、裁判所は、鑑定委員会の意見を聞いて、借地人に対し承諾料の支払いを命じるのがほとんどですが(同条第3項)、その額は、東京地裁借地非訟部(民事22部)では、全面改築の場合には、更地価格の3%相当額を基準とし、土地の利用効率が増大するときは5%程度、全面改築に至らない増改築の場合には、更地価格の3%より低い額とすることが多いようです。

 

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2015.05.29更新

第三者が借地権を取得しても、地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を申し立てることができます(借地借家法第19条1項)。

 

この代諾許可を求める手続きは、地方裁判所において行われますが、借地非訟手続きと呼ばれる通常の訴訟とは異なる手続きで行われます。審理期間は通常の訴訟よりも短く申し立てから6ヶ月程度で結論が出ることが多いです。

 

代諾許可申立てを行うにあたり、問題になるのは以下のとおりです。

 

① 建物が存在すること

建物が取り壊されるなどして更地になってしまっているときには、譲渡すべき建物が存在しないので、代諾許可を申し立てることができません。くれぐれも、代諾許可の申し立て前に、建物を取り壊したりしないよう注意して下さい。

 

② 建物の譲受人が具体的に特定していること

裁判所は、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないか否かを判断しますので、その前提として、建物の譲受人(買主)が決まっている必要があります。したがって、建物を売却したいが、まだ買い手は見つかっていないという段階では、代諾許可の申し立てをすることができません。買い手候補を見つけ、売買契約を完了させる前に、申し立てをする必要があります。

 

③ 地主に不利になるおそれがないこと

建物の譲受人が、地代を滞納するおそれがない(それだけの資力がある)ならば、一般的に、地主が不利になるおそれがないということになりますが、その他に、譲受人が暴力団等反社会的勢力ではないか、建物が違法な目的、いかがわしいことに用いられないかが問題となります。

 

④ 借地条件の変更

当事者間の利益の衡平を図るために、代諾許可にあたり、賃料額等借地条件の改定が行われることがあります。

 

⑤ 財産上の給付

代諾許可されるほとんどの事例において、承諾料の支払いが条件とされます。東京地裁の場合、借地権価格の10%程度を基本として、個別事情を考慮して増減されます。なお、譲受人が建物所有者の妻や子など推定相続人である場合には、建物所有者が死亡すれば、相続により当然に取得するという関係にあることを考慮し、借地権価格の3%程度が多いとされています。

 

⑥ 地主の優先譲受権(介入権)

借地人から、代諾許可申立てがなされたとき、地主は、自ら建物の譲渡及び借地権の譲渡を受ける旨の申し立てをすることができます。この申し立てがあった場合、裁判所は、相当の対価を定めて、これを命じることができます(同条3項)。

 

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2015.05.27更新

建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡を受けていれば、新所有者にも対抗できます(借地借家法第31条)。その結果、建物の所有権の移転に伴い、当然に、賃貸借契約も新所有者に承継され、新所有者を新たな賃貸人として継続します。

 

賃貸人たる地位の移転・承継について、原則として、賃借人の同意は不要と解されています。賃貸人の地位の移転には、賃貸人の賃借人に対する義務の移転を伴いますが、その義務の履行は、誰が賃貸人であっても、その履行に大きな差異を生じるものではないため不利益は大きくなく、通常、賃借人にとって、新所有者に賃貸借契約が承継される方が有利だからです。

 

新所有者に承継される賃貸借契約の内容は、賃料額や賃貸期間から特約に至るまで、すべて従前の契約と同じです。同一内容の賃貸借契約が当然に承継されますので、改めて新所有者との間で賃貸借契約書を巻き直す必要はありません。もっとも、実務的には、新所有者から、賃貸借契約書の巻き直しを求められることがあり、念のため従前の内容のものを巻き直すというのであれば問題ありませんが、契約内容の変更を伴うことがありますので、これに応じるかは慎重に判断すべきでしょう。契約書の巻き直しに応じる義務はなく、これを拒否したからといって、賃貸借契約の継続に支障をきたすことはありません。

 

敷金も(所有権移転登記時点で未払賃料等の債務があればこれに充当され、その残額が)、新所有者に承継され、実際に旧所有者から新所有者に対し敷金の引継ぎがなされたか否かにかかわらず、差し入れた敷金は、退去後に、新所有者から返還を受けることになります。

 

他方、賃借人が賃料を滞納し、既に未払い賃料が発生している場合、その賃料請求権は、建物の所有権の移転に伴い当然には承継されず、新所有者がこれを取得するには、別途、債権譲渡の合意とその手続きをとる必要があります。

 

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2015.04.17更新

土地についても、建物についても、賃料増減額請求権は、「将来に向かって」行使することができる旨定められていますので(借地借家法第11条1項、32条1項)、過去に授受した賃料額が不相当であったとしても、過去に遡って、賃料の増額又は減額を請求することはできません。

 

もっとも、これにかかわらず、当事者間でどのような合意をするかは自由ですので、当事者間の合意によって、過去の一定期間からの賃料額を増減し、精算することは、差し支えありません。

 

このように、賃料増減額請求権は将来に向かってのみ効力が生じるため、いつ賃料増減額請求権を行使したかが問題になります。その行使は、相手方に対する意思表示によって行われ、書面に限らず、口頭でも行使することも可能ですが、後に争いになることを想定して、配達証明付きの内容証明郵便で行う方がよいでしょう。

 

また、書面によって行使する場合、賃料増減の意思表示であることがわかればよく、賃料増減の根拠を示すことや金額を明示する必要はありません。しかし、裁判上、賃料増減額請求権を行使する場合には、請求の上限を画する必要から、訴状において金額を明示しなければなりません。

 

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2015.04.16更新

借地借家法第32条本文には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定められていますので、基本的に、これら事情が考慮されます。

 

もっとも、最高裁平成15年10月21日判決(判例時報1844号50頁)は、サブリース契約が、賃借人の転貸事業の一部を構成するものであり、サブリース契約における賃料額及び賃料自動増額等に係る約定は、賃貸人が賃借人のために多額の資本を投下する前提となったものであって、これらの事情は契約当事者が当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから、衡平の見地に照らし、賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断する場合に、重要な事情として十分に考慮されるべきである旨判示しています。

 

このように、サブリース契約に関しては、当初賃料額や賃料自動増額特約をはじめ契約に至った事情が重要な事情として考慮されるため、サブリース契約の締結に至るまで、賃貸借期間を通じて賃貸人に多額の収益が生じることを予測した収益試算表を前提として交渉が重ねられたことをもって、サブリース契約における賃料額は、賃貸人の収益を相当程度確保するものでなければならないと判示する裁判例も存在します(東京高裁平成23年3月16日判決)。

 

裁判例(上記高裁判決、東京地裁平成20年6月24日判決等)では、賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断する事情として、

 ① 当該不動産周辺の地域において、地価や賃料相場の下落傾向が続いていること。

 ② 固定資産税等の減額により、賃貸人の負担軽減があったこと。

 ③ 建物建設にかかる借入の金利引き下げにより、賃貸人の負担軽減があったこと。

 ④ 賃借人が賃貸人に支払う賃料額が、転貸賃料を上回る「逆ざや」状態が相当期間続いていること。

などが考慮されていますが、これらと共に、サブリース契約が締結された事情や賃貸人の収益性確保が考慮されるのです。

 

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2015.04.15更新

はい。行使することができます。

 

かつてサブリース契約については、事業契約であって賃貸借契約ではないから、借地借家法第32条(賃料増減請求権)は適用されないなどと主張され、争われていましたが、最高裁平成15年10月21日判決(判例時報1844号50頁)が、その合意の内容は、賃貸部分を収益させ、その対価として賃料を支払うというものであり、賃貸借契約であることが明らかであるから、同条が適用されると判示し、一定の結論が出ています。

 

ところで、サブリースでは、賃料自動増額特約(賃料について、×年ごとに、□%値上げするという特約)や、最低賃料保証特約が入っていることが多く、これら特約は賃料を減額しない旨の約束を含むと解されますが、これら特約が入っている場合にも、賃料減額請求権を行使することはできるのでしょうか。

 

借地借家法第32条1項但し書きには、「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と定められており、一定期間増額しない旨の特約は有効ですが、これとは反対に、一定期間減額しない旨の特約があっても、減額請求ができると解されます。

 

判例も、借地借家法第32条1項の規定は強行法規であり、賃料自動増額特約や、最低賃料保証特約によってもその適用を排除することができない旨判示しています(上記最高裁判例、最高裁平成15年10月23日判決等)。

 

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2015.04.10更新

サブリース契約にも、借地借家法の適用があり、賃貸人が契約の更新を拒絶するには、同法第28条に定めれた正当事由が必要になります。

 

まずサブリース契約に借地借家法の適用があるか問題になります。サブリース契約は、実質的には業務委託契約であるから借地借家法の適用がないとして、争われることがありますが、最高裁平成15年10月21日判決(判例時報1844号37頁)によって、サブリース契約についても、借地借家法32条1項(賃料増減額請求権に関する規定)が適用があるとされ、この問題について、一応の決着がつきました。

 

また、東京地裁平成24年1月20日判決(判例時報2153号49頁)も、サブリース契約について、建物部分を賃貸し、その対価として賃料を支払うというものであり、建物の賃貸借契約であることが明らかであるから、旧借家法1条の2の適用があり、契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要であると判示しています。

 

正当事由の有無は、具体的には、当事者双方の建物を使用する必要性の有無、程度に関する事情を最も重要な要素とし、これに加え、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、契約期間中の賃借人の不信行為、立退料の申出などを従たる要素として考慮して判断されます。サブリース契約の場合も、例外ではありません。

 

そして、上記東京地裁判決は、原告(賃貸人)が、当該建物部分を使用する必要性として、自助努力によって収益を得る必要性があると主張したことに対し、その必要性とは、賃借人である被告を排除して、自ら直接の賃貸人となること等によって、自らがより高額の賃料を得たいというものであるところ、被告に対し賃料増額請求権の行使をすることによって相当な額に変更することが可能であること等から、被告に比して、原告において当該建物部分を使用する必要性は低いと判示しています。

 

また、上記東京地裁判決は、原告が、自らが本社として当該建物を使用する必要性があると主張したのに対し、従前の協議や、訴訟前の調停及び訴状において、そのような主張をしていなかったこと、原告は当該建物のうち空いている部分を本社として使用していなかったこと、原告の現在の本社は原告の関連会社が所有している物件であることを認定し、原告において当該建物を本社として使用する必要性は低いと判示しています。

 

他方、上記東京地裁判決は、被告の当該建物部分を使用する必要性を判断する場合、原則として、転貸してこれを転借人が使用する必要性があることもその考慮に含めてよいものと解されるところ、転借人が当該建物部分を使用する必要性があることは明らかである上、被告は、この転貸によって転貸料等の収入を得ており、また、建物の転貸条件付一括借上による賃貸業務等を目的とする被告にとって建物賃借権が存在することは事業上重要な部分を占めているものであり、被告において、転借人の利益又は自らの利益のいずれの面からも、当該建物部分を使用する必要性があるものといえると判示しています。

 

こうして、上記東京地裁判決は、原告の更新拒絶には正当事由がないとして、原告の明け渡し請求を棄却しました。

 

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