2015.05.29更新

第三者が借地権を取得しても、地主に不利になるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を申し立てることができます(借地借家法第19条1項)。

 

この代諾許可を求める手続きは、地方裁判所において行われますが、借地非訟手続きと呼ばれる通常の訴訟とは異なる手続きで行われます。審理期間は通常の訴訟よりも短く申し立てから6ヶ月程度で結論が出ることが多いです。

 

代諾許可申立てを行うにあたり、問題になるのは以下のとおりです。

 

① 建物が存在すること

建物が取り壊されるなどして更地になってしまっているときには、譲渡すべき建物が存在しないので、代諾許可を申し立てることができません。くれぐれも、代諾許可の申し立て前に、建物を取り壊したりしないよう注意して下さい。

 

② 建物の譲受人が具体的に特定していること

裁判所は、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないか否かを判断しますので、その前提として、建物の譲受人(買主)が決まっている必要があります。したがって、建物を売却したいが、まだ買い手は見つかっていないという段階では、代諾許可の申し立てをすることができません。買い手候補を見つけ、売買契約を完了させる前に、申し立てをする必要があります。

 

③ 地主に不利になるおそれがないこと

建物の譲受人が、地代を滞納するおそれがない(それだけの資力がある)ならば、一般的に、地主が不利になるおそれがないということになりますが、その他に、譲受人が暴力団等反社会的勢力ではないか、建物が違法な目的、いかがわしいことに用いられないかが問題となります。

 

④ 借地条件の変更

当事者間の利益の衡平を図るために、代諾許可にあたり、賃料額等借地条件の改定が行われることがあります。

 

⑤ 財産上の給付

代諾許可されるほとんどの事例において、承諾料の支払いが条件とされます。東京地裁の場合、借地権価格の10%程度を基本として、個別事情を考慮して増減されます。なお、譲受人が建物所有者の妻や子など推定相続人である場合には、建物所有者が死亡すれば、相続により当然に取得するという関係にあることを考慮し、借地権価格の3%程度が多いとされています。

 

⑥ 地主の優先譲受権(介入権)

借地人から、代諾許可申立てがなされたとき、地主は、自ら建物の譲渡及び借地権の譲渡を受ける旨の申し立てをすることができます。この申し立てがあった場合、裁判所は、相当の対価を定めて、これを命じることができます(同条3項)。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.05.27更新

建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡を受けていれば、新所有者にも対抗できます(借地借家法第31条)。その結果、建物の所有権の移転に伴い、当然に、賃貸借契約も新所有者に承継され、新所有者を新たな賃貸人として継続します。

 

賃貸人たる地位の移転・承継について、原則として、賃借人の同意は不要と解されています。賃貸人の地位の移転には、賃貸人の賃借人に対する義務の移転を伴いますが、その義務の履行は、誰が賃貸人であっても、その履行に大きな差異を生じるものではないため不利益は大きくなく、通常、賃借人にとって、新所有者に賃貸借契約が承継される方が有利だからです。

 

新所有者に承継される賃貸借契約の内容は、賃料額や賃貸期間から特約に至るまで、すべて従前の契約と同じです。同一内容の賃貸借契約が当然に承継されますので、改めて新所有者との間で賃貸借契約書を巻き直す必要はありません。もっとも、実務的には、新所有者から、賃貸借契約書の巻き直しを求められることがあり、念のため従前の内容のものを巻き直すというのであれば問題ありませんが、契約内容の変更を伴うことがありますので、これに応じるかは慎重に判断すべきでしょう。契約書の巻き直しに応じる義務はなく、これを拒否したからといって、賃貸借契約の継続に支障をきたすことはありません。

 

敷金も(所有権移転登記時点で未払賃料等の債務があればこれに充当され、その残額が)、新所有者に承継され、実際に旧所有者から新所有者に対し敷金の引継ぎがなされたか否かにかかわらず、差し入れた敷金は、退去後に、新所有者から返還を受けることになります。

 

他方、賃借人が賃料を滞納し、既に未払い賃料が発生している場合、その賃料請求権は、建物の所有権の移転に伴い当然には承継されず、新所有者がこれを取得するには、別途、債権譲渡の合意とその手続きをとる必要があります。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.05.22更新

一般の方は示談書を取り交わすことなど滅多になく、どのような内容を盛り込めばいいかわからないのではないでしょうか。

 

弁護士が見れば、それが素人が作成したものか、プロが作成したものか一目でわかります。皆さんにも、後顧の憂いを残すこと無く、紛争を確実に解決することができるよう、示談書の書き方をご説明したいと思います。

 

ところで、事件や事故について示談をする場合には、必ず示談金を払う前に(少なくとも示談金の支払いと引換に)、示談書を取り交わして下さい。お金を支払ってしまった後では、被害者から示談書を取り付けることができず、さらに損害賠償請求を受けるおそれがあります。

 

以下に、書式例を示します。

 

示 談 書

被害者●●(以下、「甲」という。)と、加害者××(以下、「乙」という。)とは、後記事故(以下、「本件事故」という。)について、本日、次の通り、示談する。

1 乙は、甲に対し、本件事故の損害賠償債務(※1)として、金  円の支払義務があることを認める。

2 乙は、甲に対し、前項の金員を本示談の席上で支払い、甲はこれを受領した。(※2)

3 甲は、乙に対し、本件事故について特別に許し、検察庁に対し、乙について不起訴処分とする寛大な処分を求める。(※3)

4 甲は、乙に対し、その余の請求を放棄する。

5 甲と乙とは、甲乙間に、本示談書に定めるほか、何らの債権債務がないことを相互に確認する。(※4)

 

(事故の表示)

注:日時や場所、事故態様によって、具体的に特定して下さい。

 

平成  年  月  日

    甲         印 (※5)

    乙         印 (※5)

以上


※1 他に「解決金として」と表記する例もよくあります。

※2 これは示談の席上で、示談金を現金で支払う場合の記載例です。被害者としては支払いを確実に受けることができ、安心でしょう。これに対し、後日、振込送金する場合には、「平成 年 月 日限り、甲名義の口座に振込送金する方法にて支払う。なお、送金費用は乙の負担とする。」と記載します。

※3 これは、既に事故が刑事事件化しており、示談をすることによって、不起訴にしてもらいたい場合の記載例です。刑事事件化していない場合には省略しても構いません。

※4 これは清算条項と呼ばれる重要な条項です。それ以上、お互いに金銭等を請求することができなくなります。

※5 住所と氏名を署名して、押印するのが一般的ですが、被害者の方が加害者に住所を知られたくないという場合には、氏名だけの署名でもよいでしょう。印鑑は実印ではなく、認め印でも構いません。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

 

 

 

 

投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.05.11更新

交通事故の場合には、医療機関から保険会社に対し、直接治療費を請求し、保険会社が医療機関に対し、直接治療費を支払うことになり、その過程で、保険会社が診断書や診療報酬書等を入手しますので、被害者の方でこれら資料を揃える必要はありませんが、交通事故以外の事件・事故の場合には、基本的に、被害者の方で、すべての損害の立証資料を揃える必要があります。

 

①治療費

通院した際の領収証をすべてとっているのであれば、それで足りますが、領収証をとっていなくても、医療機関に依頼をすれば、遡って月ごとの診療報酬明細書を発行してくれます。むしろ、診療報酬明細書の方が、領収証よりもがさばらず、具体的な治療内容や通院日が一覧でわかりますので、簡便です。診療報酬明細書を発行してもらうには、一通数千円程度の文書料がかかりますが、その文書料も損害として請求できます。

 

②通院交通費

電車代やバス代等の公共交通機関については領収証が発行されませんので、裏付け資料は必要なく、自己申告で足ります。通院日と合致し、自宅等と医療機関との間の合理的な通院ルートであれば、通常、損害として否定されることはありません。

他方、タクシーを利用した場合には、その領収証が必要になります。

また、自家用車で通院した場合には、ネットで自宅等から医療機関への合理的なルートを検索し、1kmあたり15円×距離(km)×往復2のガソリン代を自己申告で請求すればよいでしょう。

 

③傷害慰謝料

領収証や診療報酬明細書で、通院期間や実通院日数がわかりますので、これらによって算定することが可能になります。

 

④休業損害

給与所得者の場合には、勤務先に休業損害証明書を発行してもらう必要があります。その書式は、自賠責保険で使用されているものを利用するのが一般的です。その他に、事故前年の源泉徴収票や、事故前3ヶ月分の給与明細書を揃えるとよいでしょう。

他方、自営業者の場合には、主に確定申告書で休業損害を立証することになりますが、給与所得者の場合に比べ、その立証は容易ではないかもしれません。

また、休業損害を請求する前提として、一定期間就労不能であったことを立証する資料として、診断書が必要になります。

 

⑤後遺障害関係

後遺障害診断書のほか、レントゲン写真やMRI画像、各種検査結果が必要となります。醜状痕の場合には、その部位や大きさ、状況がわかる写真も用意した方がよいでしょう。

また、後遺障害逸失利益算定の前提となる基礎収入については、事故前年の源泉徴収票や確定申告書で立証することになります。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.05.08更新

振込金が受取人の預金口座に入金記帳される前であれば、銀行の振込委任業務が終了していませんので、振込依頼人はいつでも、受取人の取引銀行(被仕向銀行)から、振込依頼人が振込を依頼した銀行(仕向銀行)に対する返金手続き(これを「組戻し」といいます)をとることができます。

 

また、振込金が受取人の預金口座に入金記帳されてしまった後でも、受取人が誤振込であることを認め、組戻しを承諾している場合には、組戻しに応じるのが銀行実務です。

 

この点、名古屋高裁平成17年3月17日判決(金融・商事判例1214号19頁)が参考になります。同判決は、振込依頼人が、誤振込を理由に仕向銀行に取戻しを依頼し、受取人も、誤振込による入金であることを認めて、被仕向銀行による返還を承諾している場合には、正義、公平の観念に照らし、その法的処理において、(法的には、預金契約が成立しているが、)実質は受取人と被仕向銀行との間に振込金額相当の預金契約が成立していないのと同様に構成し、振込依頼人の被仕向銀行に対する、直接の不当利得返還請求を認めています。

 

では、受取人が組戻しを承諾しない場合にはどうすればいいかというと、この場合には、振込依頼人から、受取人に対し、不当利得返還請求権に基づき、返金の交渉ないし訴訟によって解決するしかありません。

 

なお、受取人が誤振込があることを知りながら、その情を秘して、被仕向銀行に対し預金の払戻しを請求することは詐欺罪にあたるというのが最高裁判例(平成15年3月12日判決)ですので、これを指摘して交渉してもよいでしょう。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

 

投稿者: 弁護士伊澤大輔

2015.05.07更新

事件・事故により負傷したときに損害賠償請求できる、主な項目は以下の通りです。

 

①治療費

通常、かかった治療費は実費全額を請求できますが、必要性・相当性の認められない治療費は否定される場合があります。治療期間が相場よりもかなり長い場合も、否定される場合があります。薬代や診断書等の文書料実費も請求できます。

 

②通院交通費

通院に要した交通費実費が認められます。足を怪我して歩行が困難であるとか、体調が相当悪いような場合には、タクシー代の請求も認められますが、それ以外の場合は、電車やバスなど公共交通機関の料金が基本になります。他方、通院に、自家用車を利用した場合には、1㎞あたり15円のガソリン代を認めるのが保険実務です。

 

③入通院(傷害)慰謝料

入通院に要した期間や実通院日数に応じた慰謝料を請求できます。その基準には、自賠責保険基準、各損害保険会社が使用している任意保険基準、訴訟等で用いられる裁判(赤本)基準といったものがあります。

 

④休業損害

事故等によって、仕事をすることができず、実際に収入が減った場合には、その収入減分を請求できます。なお、実際の収入減がなくても、有給休暇を使用した場合には、その分を休業損害として請求できます。

 

⑤後遺症慰謝料

後遺症が残った場合には、その等級に応じた慰謝料を請求することができます。交通事故の場合には、損害保険料率算出機構による後遺障害等級の事前認定を受けることが前提となりますが、交通事故以外の場合には、そのような制度がありませんので、後遺障害診断書や画像等により立証をし、交渉により折り合いが付けられるかが問題になり、交渉で折り合いが付かない場合には、訴訟によることになります。

 

⑥後遺症逸失利益

また、後遺症が残った場合には、その基礎年収、後遺障害等級ごとの労働能力喪失率、労働能力喪失期間(基本的に、症状固定日から67歳まで。但し、中間利息を控除する必要)を掛け合わせた逸失利益を請求できます。

 

怪我をした場合の損害賠償額は、以上のような項目を一つ一つ計算し、これらを積み上げて算出することになります。

 

霞ヶ関パートナーズ法律事務所
弁護士  伊 澤 大 輔
☎ 03-5501-3700
http://www.izawa-law.com/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投稿者: 弁護士伊澤大輔