不動産トラブル

Real estate trouble

不動産トラブルについて、こんなお悩みはありませんか?

不動産売買や賃貸について契約できると思い、準備を進めていたら、一方的に契約締結を拒絶された。
購入した土地に大量の産業廃棄物が埋まっていた。あるいは、土壌汚染があった。
不動産の売買や賃貸借について、仲介業者に説明義務違反があった。
土地の工作物の瑕疵によって、損害を被った。

不動産取引について損害賠償が問題となる主なケース

Case1 

交渉破棄

契約締結に向けて交渉が開始されても、最終的に契約を締結するか否かは当事者の自由であり(契約自由の原則)、一方当事者が途中で交渉を取りやめたとしても、原則として、相手方に対し損害賠償責任を負いません。

しかし、交渉が進み、相手方が、契約が締結されるであろうと信頼し、準備行為をする段階に至った時点で、一方的に交渉を破棄した場合には、信義則上、損害賠償義務を負う場合があります(契約締結上の過失)。

どのような段階に至れば、損害賠償義務を負うかについては、事案ごとに検討する必要がありますが、資金調達や、測量、工事など契約締結に向けた準備状況、事実上、契約内容について当事者双方の考えが取りまとめられたか、契約締結日が決められたか等が判断基準となります。

Case2

売主の瑕疵担保責任

法令上の制限

建物建築を目的とする土地売買では、契約上想定された建物を建築するための法令適合性が確保できなければ、それは、瑕疵となります。例えば、最高裁昭和56年9月8日判決は、「宅地造成を目的とした土地の売買契約にあっては、対象土地が、森林法等宅地造成目的を阻害する公法上の制限区域内にあることは、重大な瑕疵(法律的障害事由)であることは明らかである」と判示した原審判決を維持しました。

地中埋設物

地中に土以外の異物が埋設されていても、買主に特に不利益を与えるものでない限り、土地の瑕疵にはあたりません。他方、建物の建築が可能でありさえすれば、瑕疵がないともいえません。建物を建築するために、地盤の整備・改良を行うにあたり、通常予想される程度を超える特別の異物除去工事を必要とする場合には、土地の瑕疵と認められます。多くの裁判例において、でコンクリートやアスファルトのガラ、杭や構造物の残骸、産業廃棄物等が存在することは、瑕疵とされています。

土壌汚染

土壌に人の生命、身体、健康を損なう危険のある有害物質が、その危険がないと認められる限度を超えて含まれていないことは、売買契約の目的物である土地が通常備えるべき品質、性能に当たると解されています。その瑕疵の判断基準としては、土壌汚染対策法などに定められた有害物質の種類や基準値、行政指導が参考となります。また、法令の規制外であっても、生命・健康への危険が認められたり、購買意欲や価格の消極的要因になったりするのであれば、瑕疵にあたる場合があります。

*2020年4月1日に施行が予定されている改正民法では、瑕疵担保責任という用語は廃止され、代わりに、現行法の瑕疵担保責任と、特約(品質保証)に基づく責任とを含めた、「契約不適合責任」という概念が用いられるようになります。

Case3

賃貸仲介業者の説明義務違反

賃貸仲介業者は、賃借を検討している者に対し、賃借するか否か、賃料をいくらにするか、賃料以外の賃貸条件をどのように決めるのかなどの決定に重大な影響を及ぼす事項について、説明をしなければなりません。

また、「不動産の賃貸借契約を仲介する宅建業者としては、当該契約の目的不動産について、賃借人となろうとする者の使用目的を知り、かつ、当該不動産がその使用目的では使用できないこと又は使用するに当たり法律上・事実上の障害があることを容易に知り得るときは、それが重要事項説明書の記載事項(宅建業法35条1項各号)に該当するかどうかにかかわらず、賃借人となろうとする者に対してその旨を告知説明すべき義務があるというべきである。」(東京地裁平成28年3月10日判決)とされています。

賃貸仲介業者が、これら説明義務に違反した場合、損害賠償請求できる場合があります。ただし、説明義務違反と損害との間に相当因果関係が認められる必要があります。

Case4

土地工作物責任

土地の工作物の、設置又は保存に瑕疵があることによって、他人に損害を生じさせた場合には、一次的に、その工作物の占有者が損害賠償責任を負います。占有者が損害の発生防止に必要な注意をしたときは、二次的に、所有者が損害賠償責任を負います(民法717条1項)。この規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合にも準用されています(同条2項)。

土地の工作物

その具体例としては、道路、橋、トンネル、石垣・擁壁、電柱・電線設備、上下水設備、造成地、スキー場のゲレンデ、ゴルフコースのほか、建物関連では、建物に組み込まれたエレベーター、エスカレーター、ガス風呂設備、工場内の旋盤、バーナーなどが挙がられます。土地に接着していても、天然に存在した物は、工作物ではありません。

設置・保存の瑕疵

工作物がその種類に応じて通常備えているべき安全性を欠いていることをいいます。「通常予想される危険」に対応した「通常の安全性」を備えてあればよく、第三者又は被害者の異常な行動による危険や、異常な自然力の安全性まで備えている必要はありません。

Q&A

Q

住宅については、引渡しを受けた時から10年間、瑕疵担保責任を追求できる場合があると聞きましたが、どんな場合ですか?

A

新築住宅の場合です(住宅品質確保法95条1項)。「新築」とは、①建設完了から1年を経過しておらず、②人が居住したことがないものをいいます(同法2条2項)。
また、その対象部位は、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分という住宅の基本構造部分に限られます(同条項、同法94条1項)。「構造耐力上主要部分」とは、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するもの)で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいいます。 また、「雨水浸入防止部分」とは、住宅の屋根、外壁、これらの開口部に設ける戸、枠その他の建具、雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分です。