マンションのトラブル

Mansion trouble

マンションについて、こんなトラブルはありませんか?

管理費や修繕積立金を滞納している組合員に対し、有効な対策を講じたい。
理事長や会計担当者が横領したが、他の管理組合役員も含めて損害賠償請求したい。
管理会社との管理委託契約を解除したい。
管理規約に違反して、ペットを飼っている住民に対し、法的手続きを取りたい。
迷惑な居住者を追い出したい。

マンションのトラブルに関する主なケース

Case1 

管理費・修繕積立金の滞納

管理費等の滞納が発生した場合には、できるだけ早い対応をし、未収金を増やさないようにすることが大切です。まずは、電話や書面による督促を繰り返し、滞納が3、4ヶ月に達した場合には、自宅訪問や、訴訟等法的手続きを取ることを示唆する内容の内容証明郵便による督促をすることになります。それでも滞納が続く場合には、少額訴訟や通常訴訟の提起をし、回収を図ることになります。

管理組合が原告

法人化されていない管理組合でも、管理規約に基づいて運営されている場合には、一般的に「権利能力なき社団」に該当し、民事訴訟法上、原告になることが認められています。管理規約で理事長が管理者とされている場合には、管理組合の理事長が原告になることもありますが、実務では、管理組合が原告になることが多いようです。

総会決議の要否

標準管理規約(単棟型)60条3項のように、管理規約に、「理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。」と規定されていれば、総会決議は不要で、理事会決議だけで、管理費等を請求する訴訟を提起することができます。

Case2

理事長や会計担当理事の横領

理事長の解任が必須

理事長が管理費等を横領した場合、理事長に対し損害賠償請求できますが、その訴訟は、管理組合(または管理者)が原告となって提起する必要があります。裁判例上、組合員の1人(または一部)が原告となって、理事長に対し損害賠償請求訴訟を提起することはできないとされています。したがって、理事長に対し訴訟提起するには、まずその前提として、理事長を解任する必要があります。理事長は集会の普通決議で解任することができますが、その解任請求訴訟は、組合員1人でも提起することができます(区分所有法25条)。

他の理事に対する損害賠償請求

東京地裁平成27年3月30日判決は、会計担当理事Aが横領した事案につき、理事長が収支決算報告をすべき最終的な責任者であることに照らすと、Aが作成した収支決算報告書を確認・点検して適正に行われていることを確認すべき義務があったにもかかわらず、会計の報告につき、定期総会の直前にAから簡単な説明を受けるのみであって、預金口座の通帳の残高を確認することなく、また、会計監査役員に対し、預金口座の通帳を確認するなどの適正な監査をすべき指示を出したり、適正な監査をしているかを確認したりすることもなかったとして、理事長の損害賠償責任を認めています。

他方、管理規約上も実際の職務分担上も、管理組合の会計事務につき何らの権限も与えられていなかった副理事長の損害賠償責任は否定されています。

Case3

迷惑行為に対する措置

騒音や振動等共同利益に反する行為をする者に対しては、その要件の充足度に応じて、その行為の差止めや、専有部分の使用禁止、区分所有権の競売、占有者に対する引き渡し請求をすることができます(区分所有法57〜60条)。

裁判例では、区分所有者の使用借人(娘)がベランダで、野鳩の餌付け・飼育を繰り返しており、おびただしい数の野鳩が飛来し、その糞、羽毛、羽音等により共同生活に著しい障害が生じている事案(東京地裁平成7年11月21日判決)、区分所有者からの賃借人(大工)が、気にくわない居住者に暴行脅迫行為を繰り返しており、訴訟係属後も配慮が全く感じられず、むしろ同様の行動を繰り返している事案(東京地裁平成8年5月13日判決)、区分所有者の使用借人(息子)が居住者の悪口を叫んだり、奇声、騒音、振動等を発し、21戸中少なくとも18戸の居住者がその被害を受けており、その状態が4年以上続いている事案(東京地裁平成17年9月13日判決)において、いずれも、建物の退去請求等が認められています。

なお、単なる隣人間での騒音や振動、プライバシー侵害等は、共同利益背反行為にはあたりません。この場合は、隣人間の損害賠償請求等で解決することになります。

Q&A

Q

管理費等を滞納している組合員に対して訴訟提起する場合、弁護士費用を加えて請求できますか?

A

管理規約に、標準管理規約(単棟型)60条2項のように、「違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」*旨の規定があれば、弁護士費用も加えて請求することができます(東京高裁平成26年4月16日判決等)。
これに対し、管理規約にこのような管理規約がない場合には、弁護士費用を加えて請求することはできません。管理組合が、管理規約ではなく、総会決議により、滞納組合員に対し弁護士費用を負担させるよう決議したとしても、そのような総会決議は無効です(東京高裁平成7年6月14日判決)。
*管理組合が実際に要した弁護士費用全額を負担させるという趣旨を一義的に明確にするためには、「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」と定めるのが望ましいとされています。